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Imóvel vendido por contrato de gaveta: quem deve ser cobrado pela taxa condominial atrasada?


O contrato de gaveta é aquele em que não há publicidade do negócio diante terceiros, já que dentro de uma gaveta em casa não há como qualquer pessoa ter conhecimento dos pactos ali estabelecidos, uma vez que não foram feitas as formalidades exigidas para a transferência da propriedade em Cartório.


Essa forma de contrato é extremamente perigosa, no entanto, bastante praticada no Brasil, pela fuga dos impostos de transmissão.


O condomínio precisa estar atento, uma vez que é temerário cobrar taxas condominiais da pessoa errada, sob pena de prejuízos financeiros.


Neste contexto, a priori, a taxa condominial deve ser cobrada do proprietário do imóvel, considerado aquele que consta na matrícula junto ao registro imobiliário.


No entanto, sabe-se da grande utilização dos contratos de gaveta, razão pela qual o Poder Judiciário precisa acompanhar a realidade social para equilibrar as relações.


Importante salientar que a taxa condominial é obrigação propter rem, isso significa que está vinculada à própria coisa (imóvel), e não à pessoa. Por esse motivo é que existe a possibilidade do adquirente da unidade ser cobrado por dívidas condominiais anteriores à compra, inclusive com multa e juros moratórios.


Então posso ser cobrado por dívidas de condomínio anteriores à data que comprei o imóvel?


Sim! Por isso, é importante o acompanhamento de um advogado para analisar os riscos da compra e venda de um imóvel, a chamada due dilligence. Nessa oportunidade será requerida certidão do condomínio em relação aos débitos, que deverá ser fornecida pelo síndico comprovadamente eleito, ainda que emitida pela administradora.


Mas voltando ao assunto principal: quem será cobrado pelo condomínio no caso de contrato de gaveta?


Temos que pensar da seguinte forma: 1) quem reside no imóvel e usufrui dos serviços, consome água, utiliza os elevadores? 2) o condomínio tem ciência da promessa de compra e venda ou cessão?


Assim, a conclusão que se extrai é que as despesas de condomínio não necessariamente serão de quem tem o título registrado, poderão ser do adquirente que tem a posse do imóvel, mesmo que o título não esteja registrado na competente circunscrição imobiliária.


De tal maneira, uma das tentativas de resguardar aquele que vendeu o imóvel por contrato de gaveta é notificar o condomínio sobre o negócio, para que seja alterado o cadastro de cobranças, de maneira que restando inequívoco o conhecimento do condomínio sobre a venda, terá argumento de defesa o proprietário que consta no registro de imóveis mas não tem a posse do bem.


Espero ter ajudado (: Se gostou, clica no coração para eu saber que o conteúdo foi relevante!


Em caso de dúvidas não deixe de consultar um advogado!


Por: Sofia Medeiros, advogada especialista em direito imobiliário.

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