O distrato imobiliário e os encargos para o adquirente.

A lei nº 13.789 de 27 de dezembro de 2018, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, modificou as principais leis que tratavam dos contratos imobiliários.

A lei acima passou a reger a resolução dos contratos por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.

Anteriormente, entendia-se que a multa contratual quando da resolução do contrato fosse decorrente de desistência ou culpa do adquirente do imóvel, deveria ser fixada entre 10% e 25% do valor pago.

Entretanto, observa-se que uma das principais novidades da referida legislação foi a fixação, de forma expressa, que a pena convencional não poderá exceder a 25% da quantia paga quando a resolução do contrato for decorrente de desistência ou culpa do adquirente do imóvel.

Ainda foi destacado que para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo.

Ademais, em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo da multa acima, pelos seguintes valores:

I - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel;

II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores;

III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die;

IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.

Importante ressaltar que o referido percentual de 25% ainda poderá ser majorado para 50% caso a incorporação esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação, após a dedução da corretagem.

Por fim, cabe ainda destacar que não incidirá a cláusula penal contratualmente prevista na hipótese de o adquirente que der causa ao desfazimento do contrato encontrar comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos, desde que haja a devida anuência do incorporador e a aprovação dos cadastros e da capacidade financeira e econômica do comprador substituto.

*As informações acima não substituem a consulta a um advogado para a análise da situação.

Matheus Paiva Corrêa de Melo – Advogado - Membro da OAB/PE inscrito sob o nº 43.882 e OAB/SP inscrito sob o nº 434.495/Suplementar.