Contrato de gaveta na aquisição imobiliária, vale a pena? e quais são os riscos?

O chamado contrato de gaveta é um tipo de contrato muito utilizado no Brasil, tendo em vista a burocracia e os custos dos procedimentos cartorários. O referido contrato caracteriza-se por ser um instrumento marcado pela informalidade, não envolvendo outras entidades, além do comprador e vendedor na aquisição de um imóvel.

O contrato de gaveta é firmado entre as partes (comprador e vendedor), mas não é dada a publicidade adequada, que é justamente a escritura pública de compra e venda, fundamental para resguardar os direitos de ambas as partes, e de terceiros.

Disciplina o artigo 108 do Código Civil/2002 que: Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Dessa forma, não é possível que haja a venda de um imóvel com a referida transferência legal da propriedade, com valor acima de 30 salários mínimos (R$31.350 - 2020), sem que seja elaborada uma escritura pública de compra e venda.

Excepcionalmente, há situações em que podem ocorrer negociações imobiliárias acima de 30 salários mínimos que utilizem instrumentos específicos para sua transferência, como é o caso da Alienação Fiduciária realizada com instituição financeira.

Os riscos para quem compra um imóvel com um contrato de gaveta são enormes, dentre eles, destacam-se:

1) Caso haja o falecimento do vendedor, o imóvel entrará no inventario do antigo proprietário, sendo necessário discutir judicialmente a venda do imóvel, situação que pode se prolongar por muitos anos e ser bastante onerosa;

2) Caso haja o falecimento do comprador, o imóvel não poderá ser objeto de inventário, desta forma, sua família e herdeiros ficarão desprotegidos, haja vista a ausência da escritura pública de compra e venda no registro de imóveis;

3) O imóvel poderá ser objeto de penhora caso o vendedor tenha credores não pagos, haja vista que, para efeitos legais, a propriedade ainda consta como sendo dele;

4) O vendedor, agindo de má-fé, e diante da frágil segurança jurídica do comprador, poderá vender o imóvel para terceiros, inclusive transferindo a propriedade perante o cartório de registro de imóveis, haja vista que não foi feita a transferência da propriedade anteriormente com o comprador do contrato de gaveta.

Por fim, também há riscos para quem vende um imóvel com um contrato de gaveta, dentre eles, a principal é a negativação do vendedor em órgão de restrição de crédito, caso o comprador deixe de pagar prestações, impostos ou taxas condominiais, pois em decorrência da ausência da transferência legal de titularidade, para todos os efeitos, o imóvel ainda é do vendedor.

Ante o exposto, verifica-se que o contrato de gaveta é um instrumento que não confere segurança jurídica nem para o comprador nem para o vendedor, estando rodeado de inúmeros perigos, e que podem causar graves danos para as duas partes, assim como para terceiros.

*As informações acima não substituem a consulta a um advogado para análise da situação.

Matheus Paiva Corrêa de Melo - Advogado - Membro da OAB/PE inscrito sob o nº43.882 e OAB/SP inscrito sob o nº434.495/Suplementar.