Locação não residencial: Não perca seu ponto comercial! Confira as dicas para a ação renovatória

Você não precisa se preocupar em sair do imóvel locado (locação não residencial), após investimentos e conquista da clientela naquele ponto, desde que preencha os requisitos que explicarei abaixo.

O primeiro ponto importante para que seja viabilizada a ação renovatória é que o contrato tenha sido firmado por escrito e com prazo determinado.

Além disso, o prazo determinado deverá ser de no mínimo cinco anos.

Precisa ser um único contrato com previsão de cinco anos?

Não, se a soma dos contratos forem sequenciais e perfizerem cinco anos, o requisito estará cumprido. (ex: um contrato de dois anos, seguido de um de três anos)

E quando o locador, por má fé, posterga a assinatura do contrato para descaracterizar a continuidade nos cinco anos?

Se o aluguel continuou sendo pago, mas ficou sem contrato durante poucos meses, os tribunais entendem que não existe prejuízo ao pedido de renovação.

Apesar do contrato por prazo determinado precisar ter o total mínimo de cinco anos de vigência, é também necessário que a atividade seja explorada, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Por exemplo: primeiro funcionava uma academia, depois a atividade permaneceu por três anos como uma floricultura, assim o requisito estaria preenchido, diferente de se no primeiro ano fosse uma academia, no segundo floricultura, no terceiro lavanderia, no quarto lanchonete).

Essa exigência é razoável, uma vez que a ação renovatória visa a proteção de atividades consolidadas, que sofreriam com a brusca mudança, sobretudo quando se trata de comércio e de prazos longos de contrato, pois certamente o locatário investiu bastante no imóvel e poderia sofrer de forma irreparável com o fim da locação.

A renovação também não deverá ser uma punição ao locador, de maneira que é de suma importância a comprovação do cumprimento do contrato pelo locatário, notadamente no que diz respeito ao pagamento em dia dos aluguéis, prova documental que deverá constar nos autos da ação obrigatoriamente.

Todas as obrigações devem estar cumpridas, inclusive o pagamento de impostos e taxas relativas ao imóvel, se de responsabilidade do locatário.

E se algum pagamento tiver sido efetuado com atraso? Inviabiliza a ação?

Não, pequenos atrasos não impossibilitam a propositura da ação.

Importante também o papel do advogado na ação, pois o cumprimento dos requisitos é essencial para que a demanda não acabe prejudicando financeiramente o locatário com a possível improcedência do processo, com pagamento de custas e honorários ao adversário.

Por isso, a indicação clara e precisa das condições da renovação da locação deve estar em tópico próprio da petição inicial, informando a vigência, forma de pagamento, correção, dia de vencimento, entre várias disposições contratuais.

A indicação do fiador quando houver no contrato a renovar, e, caso haja mudança de fiador, apontar toda a sua qualificação e idoneidade financeira, tudo através de documentação.

Ainda que seja o mesmo fiador, a comprovação da idoneidade financeira deverá ser feita, uma vez que do início do contrato até a propositura da ação poderá ter existido alteração em seu patrimônio.

Assim, indispensável a aceitação do fiador comprovada nos autos, com autorização do cônjuge, se casado for.

Além disso, caso a propositura da ação seja por cessionário ou sucessor do locatário, deverá também comprovar essa condição nos autos.

Por fim, o prazo para o ajuizamento do pedido é bem curto, portanto, fique atento: a ação deverá ser proposta no 4º ano de contrato e antes dos últimos seis meses, prazo decadencial que não admite suspensão.

Essas são informações básicas sobre a ação renovatória e não excluem a necessidade de consulta a profissional especialista na área.

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Por Sofia Medeiros, advogada especialista em Direito Imobiliário.