• Sofia Medeiros

VÍCIOS CONSTRUTIVOS: O QUE O SÍNDICO PRECISA SABER!


Rachaduras, infiltrações e piso desnivelado estão entre as reclamações mais recorrentes de síndicos e adquirentes de novos imóveis em condomínios. Se você está passando por uma dessas situações, esse artigo pode te ajudar.


Infelizmente o sonho da casa própria em confortáveis condomínios acaba transformado em sérias perturbações e aborrecimentos após a vivência na edificação, quando os danos escondidos tornam-se visíveis, principalmente no que diz respeito à:


· Rachaduras;

· Infiltrações nas paredes;

· Desnivelamento de piso que geram acumulação de água e resíduos;

· Além de problemas com a fachada do condomínio e vagas de garagens.


E quando as reparações feitas pelas construtoras não são suficientes para garantir o perfeito estado da edificação?


É essencial que os proprietários das unidades autônomas e o síndico do condomínio tenham ciência dos seus direitos e responsabilidades, para que as tratativas surtam efeito e de logo sejam sanados os vícios construtivos.


Quais são os cuidados que o síndico precisa ter?


Antes de tudo, um passo primordial na entrega da edificação é saber se as áreas comuns do condomínio estão de acordo com o que foi estabelecido em contrato. Por isso é importante que o síndico e cada adquirente, de posse do memorial descrito do empreendimento local, verifique se a construtora:

  • Efetuou a pintura de todas as paredes;

  • Respeitou as medidas condizentes com as normas reguladoras em todas as vagas de garagem;

  • Equipou as áreas comuns conforme contrato, por exemplo: playground, área gourmet;

  • Instalou a parte elétrica e hidráulica da edificação corretamente;


Se existirem insatisfações sobre esses itens, é importante contatar a construtora logo, para que a empresa possa se posicionar e fazer as devidas alterações.


E a garantia da construção?


Após a aprovação, importante ficar atento à garantia, as obras de melhorias desejadas pelos moradores durante os 5 (cinco) anos iniciais da entrega do empreendimento, podem prejudicar a garantia da construção.


Por este motivo, minha orientação é de que os condôminos se atenham apenas aos cuidados de manutenção preventiva do condomínio, garantindo assim que não tornarão a garantia prejudicada.


Importante ressaltar que, se ocorrer algum tipo de incidente, o síndico pode ser responsabilizado por omissão, caso nada tenha sido feito para prevenir a ocorrência.


Por exemplo: se uma rachadura não for reparada e ocorrer um acidente com um morador ou funcionário, a responsabilidade civil e criminal será do síndico, caso esse não tenha tomado nenhuma providência e/ou não tenha respeitado as regras do manual do proprietário, com as devidas manutenções preventivas.


Para entender melhor sobre a garantia da obra é necessário que você compreenda quais são os vícios construtivos:


Quais são os tipos de vícios construtivos?


A ABNT NBR 13.752 – que é a associação brasileira de normas técnicas – e que deve ser respeitada por todas as construções em território nacional, define vícios construtivos como:

Anomalias que afetam o desempenho de produtos ou serviços, ou os tornam inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuízos materiais ao consumidor. Podem decorrer de falha no projeto, ou da execução, ou ainda da informação defeituosa sobre sua utilização ou manutenção.


· Vícios Aparentes: ficam evidentes, como rachaduras, falta de pintura, vidro quebrado.


· Vícios Ocultos: quando a identificação ocorre após a entrega do imóvel, a exemplo das infiltrações.


Todo vício é construtivo?


Nem sempre os vícios são construtivos, eles podem ser oriundos de outras situações.

É por isso que a ABNT NBR 13.752 afirma que os construtivos são provenientes da:


· Falha do projeto;

· Falha na execução; ou

· Falha na informação defeituosa sobre a utilização ou manutenção.


Qual o prazo de garantia de solidez e segurança da obra?


O prazo de garantia é de cinco anos contado da data de expedição do Habite-se.


Importante ressaltar que o habite-se é um documento que atesta que a edificação foi construída de acordo com as normas estabelecidas pela Prefeitura local e está apta para ser habitada, de maneira que deve ser considerada a data de entrega da obra.


A garantia abrange a solidez da obra e a segurança da edificação, compreendendo também os materiais e solo. Importante ressaltar que esse prazo é irredutível, como dispõe o artigo 618 do Código Civil.


Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.



Você, síndico e moradores, precisam estar atentos às manutenções preventivas


Não deve ser ignorado que a garantia fornecida pela construtora é limitada e diz respeito apenas aos vícios e defeitos de construção, ou seja, a manutenção do condomínio deve ser feita periodicamente.


Caso a manutenção adequada não esteja sendo realizada conforme o Manual do proprietário ou manual do empreendimento, a construtora poderá alegar a responsabilidade do síndico pela falta de manutenção e tentará se eximir dos reparos.


Com inspeções periódicas e vistorias programadas, é possível verificar a diminuição de custos com situações emergenciais, além de evitar transtornos aos condôminos que podem ser pegos de surpresa com um problema em hora inoportuna.


O ideal é consultar um engenheiro especializado para elaboração de laudo técnico que apresentará uma solução técnica correta, sem arriscar tratamentos paliativos que a priori podem ser mais baratos, mas representarão grande problema para o condomínio com o passar do tempo.


A construtora não reparou os vícios, e agora?


Primeiro precisamos identificar o tipo de vício que temos no empreendimento.


O laudo técnico por profissional competente será indispensável para mais informações do vício e da data do seu início. O laudo deve ser elaborado, obrigatoriamente, antes de 5 (cinco) anos da data da entrega do empreendimento.


Após a constatação do vício no prazo acima apresentado, o condomínio terá que ingressar com ação judicial cabível em um prazo máximo de 10 (dez) anos a contar também da data do habite-se.


Exemplo. Os condôminos do “Residencial Sol Nascente” constataram um vício oculto 3 anos após a entrega do empreendimento, que ocorreu em março de 2018. Em março de 2021 realizaram a contratação de um profissional competente que emitiu o laudo necessário. Os condôminos terão até março de 2028 para ingressar com a ação adequada para solução do problema.


Minha orientação é de que os condôminos primeiramente busquem um advogado para tratativas amigáveis para a solução do problema. Não sendo possível, considero que a melhor forma de agir é imediatamente buscar o judiciário para que os problemas não se agravem e tornem a vida dos moradores muito mais complicada.


Atentem-se ao fato de que todo contato com a construtora para requerer o direito à garantia deve ser documentado com os números de protocolos e cópias das solicitações, preferencialmente feito por profissional especialista em demandas de vícios construtivos.


Em qualquer caso, deve ser priorizada a negociação para que todas as partes saiam satisfeitas com a resolução da questão.


Meu nome é Sofia Medeiros, sou advogada especialista em direito condominial. Se ficou com alguma dúvida, entre em contato através do e-mail: meloemedeirosadvocacia@gmail.com

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Até mais!

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