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  • Foto do escritorGuilherme Cavalcanti

O INQUILINO DANIFICOU O IMÓVEL, E AGORA?


Você tem um imóvel para alugar ou já teve danos deixados por inquilinos? No presente artigo trataremos dos cuidados que o locador precisa ter desde o início do contrato até sua finalização.

A formalização de um contrato de locação ao tempo em que representa uma renda para o locador, pode ser o início de problemas.


CUIDADOS PRÉVIOS NA ELABORAÇÃO DO CONTRATO


Par resguardar o locador, como antecipação a qualquer evento danoso, o contrato deve prever as penalidades em caso de atraso no pagamento do aluguel, por exemplo, além da possibilidade de fixação de multas para casos de deterioração do imóvel.


Se você está pensando em alugar um imóvel e ainda não tem um contrato, importante saber a diferença entre as multas moratórias e compensatórias, e dos tipos de garantia da locação (caução, fiança, etc…), que trataremos em outra oportunidade.


Em caso de inadimplência, por exemplo, deve ser fixada a multa moratória, pela demora no pagamento.


As multas compensatórias, por outro lado, devem ser fixadas para caso de quebra antecipada do contrato e danos ao imóvel.


O contrato é de livre convenção entre as partes, mas não poderá ser contrário à lei, por isso mesmo que exista a cláusula no contrato, ela poderá ser revista judicialmente se for abusiva.


Outro ponto importante são os dados para contato do inquilino. Muitas vezes, já que o locatário vai morar naquele imóvel, no próprio contrato consta o endereço do imóvel locado como o do locatário, mas, se não tiver um fiador, por exemplo, onde esse locatário será localizado após a finalização do contrato?


Incluir cláusulas como a possibilidade de citação eletrônica, obrigação de atualização de cadastro com telefones e e-mails caso mudem no curso da locação, garantirá que no futuro não existam problemas na localização do inquilino se existirem eventuais danos após a identificação da saída do imóvel.


O INQUILINO DEIXOU DANOS AO IMÓVEL, O QUE FAZER?


Todas as provas sobre os danos devem ser colhidas para providências judiciais ou extrajudiciais, todas com base no contrato firmado e de acordo com a análise jurídica de profissional especialista, que poderá expor os pros e contras, a jurisprudência do caso e os custos para a efetivação do direito, já que, por vezes, o custo para ingressar com uma ação judicial é muito maior que o custo de reparar o dano.


Por exemplo, caso o inquilino tenha quebrado uma maçaneta. De fato, por contrato, deveria ser reparado o dano, no entanto, em caso de resistência no pagamento, para o locador é mais danoso comprar outra maçaneta ou entrar com a ação judicial? Tudo isso deve ser alvo de consulta jurídica.


O LOCADOR NÃO PODE SE NEGAR A RECEBER AS CHAVES


Não raras as vezes, o locador se surpreende com diversos danos ao imóvel, ou mesmo problemas de convivência em condomínios, que podem gerar graves multas aplicadas pelo condomínio ao proprietário, mesmo quando quem cometeu a infração foi o inquilino.


Primeiramente é importante destacar que mesmo quando exista danos no imóvel, se o inquilino quiser entregar as chaves o locador não pode se negar a receber.


Caso exista tal resistência, o locatário poderá entrar com Ação de Consignação de Chaves, para depositar em juízo as chaves do imóvel, e tal procedimento acarretará a condenação do locador em custas e honorários advocatícios, conforme a Lei do Inquilinato.


FIQUE ATENTO AO LAUDO DE VISTORIA


Um dos documentos mais importantes para início da locação é o laudo de vistoria. Nele será possível visualizar o real estado do imóvel no início contratual, e conforme cláusula que deverá constar no contrato, no ato da devolução do imóvel o estado deve ser como o recebido.


Assim, com o comparativo da vistoria inicial e a vistoria final, poderão ser apurados os danos para responsabilização do inquilino.


Quanto mais completo o contrato, mais chances de ser resolvido sem necessidade de acionar o judiciário. Ciente dos danos que deixou e com as penalidades expostas no contrato, o inquilino quando notificado por advogado para sanar os danos, pode achar viável um acordo, já que resistir a uma obrigação contratual que tem respaldo na justiça apenas o fará gastar mais dinheiro com defesa processual, custas e honorários sucumbenciais.


No caso de inexistência de laudo de vistoria inicial, as chances de ter provas concretas dos tipos de danos causados ficam prejudicadas, de maneira que outros recursos deverão ser pensados pelo profissional que analisar o caso.


Por outro lado, se apenas na vistoria final o inquilino se negou a assinar ou saiu do imóvel sem prévio aviso, é importante que não passe muito tempo entre a saída e as providências tomadas para apuração dos danos. Uma das alternativas é a ata notarial, documento que será feito para servir de prova do estado do imóvel na data de saída do locatário.


Diante disso, observa-se que independentemente do tipo de locação é fundamental a consultoria a um advogado especializado no assunto, para a elaboração do contrato e/ou para providências após danos identificados no imóvel.


Escrito por: Guilherme Cavalcanti Trindade Henriques e Sofia Medeiros, especialista em direito imobiliário e condominial.


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