• Sofia Medeiros

QUEM PAGA A TAXA CONDOMINIAL DE APARTAMENTO ALUGADO?


Se você é síndico ou locador, possivelmente já teve dor de cabeça com a inadimplência do condomínio durante a pandemia. O apartamento está alugado, o locatário não está pagando o aluguel (que tem o condomínio incluso no valor). Em contato com o proprietário do apartamento, ele alega que também está sofrendo com a falta de pagamento e, portanto, não pode pagar o condomínio, e agora?


De quem é a responsabilidade pelo pagamento do condomínio quando o apartamento está alugado?


Se tratando de aluguel de imóvel em condomínio, ainda que o contrato de locação tenha a previsão de que o inquilino deverá pagar tal despesa, a responsabilidade sempre será do proprietário do imóvel, que não poderá alegar a inadimplência do locatário para deixar de pagar a taxa condominial.


O síndico não é vilão! Ele pode até ser responsabilizado por omissão caso não cobre as taxas condominiais


O síndico deverá efetuar a cobrança da taxa condominial normalmente, do proprietário do imóvel, mesmo quando o apartamento está locado, sob pena de ser responsabilizado pela omissão de suas funções, afinal, conforme o artigo 1.348, inciso VII do Código Civil, é dever do síndico a cobrança das taxas, senão vejamos:


Art. 1.348. Compete ao síndico:


VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;


Assim, não se trata de insensibilidade com o momento de pandemia, mas de preservação da coletividade e cumprimento de sua função.


O condômino a que se refere o Código Civil não é simplesmente a pessoa que reside o condomínio, mas sim o proprietário do imóvel


O erro na interpretação do texto legal traz diversos prejuízos para a segurança jurídica do condomínio e é temerário para o próprio síndico, que pode tomar atitudes não condizentes com os ditames legais, novamente podendo ser responsabilizado por ação ou omissão, por isso a importância da consulta à profissional especialista na matéria.


E o locador? Ficará no prejuízo se pagar a taxa condominial?


Apesar do proprietário do imóvel poder ser cobrado diretamente pelo condomínio, ele não terá seu direito prejudicado.


O locador, amparado por seu contrato, poderá cobrar normalmente os valores em atraso do locatário, e se ele ainda estiver no imóvel, poderá requerer o despejo.


No final das contas, importante ter em mente que ainda que o inquilino esteja inadimplente, o locador deve utilizar os meios de cobrança cabíveis para não deixar a inadimplência crescer e se tornar cada vez mais difícil o recebimento das quantias em atraso, além de colocar em risco o próprio imóvel, que poderá ser até leiloado se a inadimplência persistir.


Neste cenário, o condomínio não poderá aguardar as providências do locador, uma vez que a taxa condominial é crucial para o funcionamento regular do condomínio, pagamento de todas as despesas diárias, de maneira que o atraso prejudica toda a massa condominial, mas não significa que o locador ficará no prejuízo.


O locador precisa aguardar três aluguéis atrasados para ingressar com ação de despejo/cobrança?


Não. Esse é um mito que as pessoas propagam, quando, em verdade, basta um dia de atraso no pagamento para que possa ser cobrada a quantia em atraso.


Você não precisa entrar com ação judicial para conseguir os valores inadimplidos


Seja o condomínio ou o locador, não necessariamente precisam ingressar com ação judicial para conseguir receber os valores atrasados. Sabemos que muitas vezes uma ação judicial demora, além de trazer custos para o condomínio e para o locador, por isso, alternativas menos gravosas e mais efetivas devem ser utilizadas para que rapidamente se chegue à resolução do caso.


Não se deve deixar de lado a solidariedade com as milhares de famílias prejudicadas com a pandemia, por isso o diálogo sempre será a melhor forma de resolução, sobretudo quando realizado por profissional que estabeleça caminhos favoráveis para todas as partes.


Nem sempre quem consta no registro de imóveis deve ser cobrado pelas despesas condominiais


Uma realidade do Brasil é a venda de imóveis sem a transferência da propriedade no cartório. Tal fato traz diversos problemas na hora de saber de quem cobrar a taxa condominial, pois apenas tirar a certidão de matrícula pode não ser suficiente para chegar ao real devedor.


A atribuição da responsabilidade pelas despesas condominiais está intimamente ligada ao vínculo material exercido para com o imóvel.


Neste ínterim, é a realidade fática que define, então, com quem o condomínio mantém relação de credor. Assim, independentemente da situação registral, a realidade fática deverá prevalecer, quando o imóvel tiver sido comprado por uma pessoa e o condomínio tenha ciência.


O Superior Tribunal de Justiça já pacificou o tema, com o entendimento de que a responsabilidade pelas dívidas condominiais deve ser de quem tem a posse do imóvel, quando de conhecimento do condomínio


Assim, importante saber que o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação.


E se existir Compromisso de Compra e Venda não levado a registro?


Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto;


Quando pode ser cobrado o condomínio de quem não consta no registro do imóvel?


Se restar comprovado:


1) que o promissário comprador (não o locatário) está na posse do imóvel (morando no apartamento/casa ou tendo recebido as chaves);


2) que o Condomínio teve ciência inequívoca da transação (compra e venda/permuta);


Assim, o proprietário registral do apartamento não deverá responder pelas despesas da época em que a pessoa que comprou o imóvel já estava na posse.


Muita informação? Pois é! Nem sempre a interpretação da lei vai ser algo de fácil assimilação, principalmente para leigos, por isso a análise especializada é a única forma de preservar a segurança jurídica do condomínio/locador/locatário.


Espero ter ajudado!


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Até a próxima!


Sofia Medeiros, Advogada especialista em Direito Imobiliário e Condominial.


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